Folge 2 – Der Bauturbo: Wohnungsbau zwischen Bundesgesetz und kommunaler Planungshoheit

00:00:02: Kein Zelle der Demokratie.

00:00:05: Kommunalrecht mit

00:00:07: Dombert und Lück.

00:00:11: Die Behörerinnen und Hörer, hallo Max!

00:00:15: Heute unsere zweite Folge des Podcasts und wir wollen sprechen über Bauen.

00:00:21: Bauen ist ein Thema was glaube ich sowohl die große Politik als auch die kommunale Wirklichkeit in den letzten Jahren umgetrieben hat.

00:00:30: Ich möchte daran erinnern Seit Jahren das Thema Bauen in der öffentlichen Wahrnehmung, die letzte Bundesregierung hat schon gesagt wir müssen Wohnungen bauen.

00:00:41: Wir müssen Bauen, Bau und Bauen glaube ich waren die Worte.

00:00:44: wenn man sich über die tatsächlichen Daten anschaut dann sehen wir dass wir im Jahr zwanzigundzwanzig ein Wohnungsbedarf von etwa dreihundertzwanzigtausend Wohnungen haben prognostisch schon im letzten Jahr aber nur zweihundertdreißigtausend Wohnungen gebaut haben.

00:01:00: Und in diesem Jahr, wenn ich den Prognosen die man so in der Öffentlichkeit sieht, Glauben schenken kann ist überhaupt unermitt zur Rechte dass ca.

00:01:07: zweihundertfünfzehntausend Wohnung gebaut werden.

00:01:09: So heißen wir haben Wenn ich das richtig sehe, weiterhin einen großen Unterschied zwischen dem eigentlichen Anspruch dessen was geschehen soll und der tatsächlichen Wirklichkeit.

00:01:18: Und ich würde mal sozusagen ein bisschen frech mit einer These einsteigen dass das ein Thema ist.

00:01:23: Das war auch im Bundestagswahlkampf Im letzten bzw mittlerweile ja schon im vorletzten Herbst ein Thema.

00:01:30: Ich habe da in meiner Vorbereitung eine Rede des jetzigen Bundeskanzlers gefunden Der gesagt hat wir bauen in Deutschland zu teuer zu kompliziert und es dauert alles viel zu lange.

00:01:40: Darum sind wir entschlossen, etwas zu ändern.

00:01:43: Und diese Worte finden sich sozusagen etwas konkretisiert auch Koalitionsvertrag von CDU CSU und SPD wieder.

00:01:51: dort heißt es nämlich in der Ziffer siebenhundertdreizehn.

00:01:55: ich zitiere hier mal In den ersten hundert Tagen werden wir einen Gesetzentwurf zur Einführung eines Wohnungsbauturbos unter Berücksichtigung der kommunalen Planungshoheit vorliegen sowie Lärmschutz Festsetzungen erleichtern.

00:02:08: naja.

00:02:09: Und wenn ich diese These im Koalitionsvertrag sehe, dann seh' ich dass das ein Thema ist was perfekt in unseren Podcasts passt.

00:02:15: Es geht nämlich um die kommunale Planungshoheit und um das Thema Bauen, was sich eben schon angerissen habe.

00:02:21: Deswegen frage ich dich heute mal lieber Max Wenn ich das so lese Die aktuelle Medien und sagen das Vorhaben was die Koalition da hatte Ist da denn etwas passiert?

00:02:33: Ja, Dominik Guntach auch von meiner Seite an dieser Stelle.

00:02:37: An unsere Hörerinnen und Hörern ja da ist was passiert.

00:02:41: der sogenannte Bauturbo ist im Herbst vergangenen Jahres in Kraft getreten aber vielleicht können wir ein bisschen zurückspulen.

00:02:49: es ist gar kein Vorhaben das jetzt allein auf die aktuelle Bundesregierung zurückgeht sondern es ist ein Vorhabend dass schon die Ampel sozusagen die Startlöcher gebracht hatte.

00:03:00: Und es ist auch nicht die erste Bemühung des Bundesgesetzgebers, Beschleunigung insbesondere in den Wohnungsbau zu bringen weil wir erinnern uns etwa zwei tausend einundzwanzig das Bauland Mobilisierungs Gesetz.

00:03:13: also jetzt mal bauland mobilisieren.

00:03:15: Die Generalmobilmachung des Baulands sozusagen war auch Einversuch an dieser Stelle Den Wohnungs Bau anzukurbeln.

00:03:24: Man wird sicherlich aus Sicht der Praxis konstatieren müssen, dass das Bauland Mobilisierungsgesetz weniger mobil gemacht hat als erhofft war.

00:03:34: Jetzt also ein neuer Anlauf mit dem sogenannten Bau-.

00:03:37: Wir merken schon, die Begrifflichkeiten baut Turbo.

00:03:40: Da schwingt ja schon quasi die solche Bazooka mit.

00:03:44: Also jetzt sozusagen die Wohnungen in die Landschaft setzen.

00:03:50: Nein Spaß beiseite!

00:03:53: Mal eine Frage, bevor wir vielleicht dann gleich ein bisschen in die Regelung einsteigen, die durch den Bauturbo gekommen sind.

00:03:59: Du sprachst eben das Stichwort Bauland Mobilisierung an?

00:04:02: Ich erinnere mich dass ich zu Zeiten als ich mich noch intensiver mit dem Thema Baurecht beschäftigte immer auch damit zu tun hatte, dass wir auf der anderen Seite das Stichwort Reduzierung des Flächenfrases diskutiert haben.

00:04:16: Also da gab es dann Zahlen die gesagt haben wie viel Hektar sozusagen landwirtschaftliche oder gar Waldfläche jedenfalls freie Fläche jeden Tag in Deutschland sozusagen mittlerweile gebaut werden versiegelt werden genutzt werden für Bebauung.

00:04:30: ist das was man jetzt hier mit den Stichwörtern Bauturbo benennt etwas was dem entgegen steht?

00:04:37: geht es da eigentlich im Kern um was anderes?

00:04:39: Also ich würde sagen ja und nein, die Antwort ist wie so häufig irgendwo in der Mitte zu suchen.

00:04:45: Also klar das ist ein Spagat den die Kommunen machen müssen und zudem sie das Baugesetzbuch im Ausgangspunkt auch zwingt.

00:04:54: Ich glaube Paragraf eins, kleinen A-Absatz.

00:04:58: Jetzt lassen Sie mich nicht lügen!

00:04:59: Zwei oder eins sogar Baugesetzbuch?

00:05:02: Wir haben ja versprochen dass wir wenig Paragrafenrei.

00:05:04: drei machen sieht eine sogenannte Bodenschutzklausel vor und da steht eben drin das man sozusagen mit Grund und Boden und der in Anspruch zu nehmen die Fläche sparsam umgehen soll.

00:05:15: Und das ist sicherlich ein Planungsgrundsatz den die Kommunen berücksichtigen müssen und gleichzeitig Natürlich, klar.

00:05:23: Da wo Wohnungen gebaut werden wird zunächst einmal unweigerlich auch neue Fläche in Anspruch genommen.

00:05:32: der Bauturbo versucht ein bisschen das Problem zu lösen indem er insbesondere auch darauf ausgerichtet ist die Nachverdichtung also bestellen jetzt mal vor städtische Innenhöfe die früher frei und vielleicht von Stadtbäumen geprägt waren behutsam nachverdichten zu können, also dort neue Baukörper errichten zu dürfen.

00:05:52: Das führt uns schon wieder auf ein weiteres Spielfeld oder zu einem weiteren Problem weil natürlich gerade in Zeiten des Klimawandels Wo wir also davon ausgehen müssen, dass sich unsere Städte und Gemeinden jedenfalls die innerstädtischen Lagen, die ja durchgängig asphaltiert sind stärker erwärmen werden.

00:06:10: Ist es natürlich weiterhin erforderlich Frischluft schneisen zu haben auch Bäume als Schattenspender und tatsächlich sozusagen zur Regulierung des Mikro-Klimas zu erhaltenen?

00:06:19: Insofern ist dort wieder ein gewisser Gegensatz zu sehen zwischen dem Wunsch nach Nachverdichtung um wenig neue Flächenanspruch nehmen zu müssen und gleichzeitig dem Wunsch nach einer etwas aufgelockerten innerstädtischen Bebau.

00:06:33: Also wie immer müssen die Kommunen viele Aspekte unter den Hut bringen, das Baugesetzbuch in Paragraf eins Satz sieben ist mal schon wieder Paragrafenrei drei formuliert ja dann noch diesen Arbeitsauftrag wonach?

00:06:45: Die von einer Bauleitplanung betroffenen privaten und öffentlichem Belange gerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen uns sozusagen den Ausgleich zu bringen Okay.

00:06:56: Jetzt nehme ich wahr, dass also der Bauturbo letztendlich im Kern um was anderes geht und ich glaube aber die von dir angesprochene Frage wie man eigentlich sozusagen städte modernen klimagerecht umbaut und weiterentwickelt ist eine Frage.

00:07:10: da können wir uns wahrscheinlich mal in einer ganzen Folge mit beschäftigen.

00:07:13: deswegen jetzt zurück zum Thema Bautorbo.

00:07:17: Macht denn der Gesetzgeber da, was ist da geregelt und was heißt das für unsere Kommunen?

00:07:22: Ich habe es grob gesehen.

00:07:23: Wir machen Änderungen an den Kernvorschriften des BauGB die man... Gemeinden auch sozusagen im Studium kennengelernt hat.

00:07:32: Wenn ich mir eine Übersicht anschaue, dann sehe ich da werden insbesondere der Paragraf einund dreißig, der Paracraf vierunddreißig und aber auch der Parakraf sechsunddreißig geändert beziehungsweise es wird neuer Paragraph Sechsund Dreißig eingefügt.

00:07:45: Vielleicht kannst du mir das einmal erläutern was da eigentlich passiert ist?

00:07:50: Ich sortiere es gerne mal für dich ein bisschen ein.

00:07:52: also zum einen Der Bauturbo will vereinfach gesagt, Möglichkeiten schaffen von den Vorgaben des Baugesetzbuch abweichen zu können.

00:08:05: Der Bundesgesetzgeber hat als ein Problem ausgemacht die Vorschriften des Baugesetzbuches oder auch der Gesetze, die aufgrund des Baugesetzbuchs erlassen worden sind.

00:08:18: Die Vorschiften und Verordnungen, die das Baugesetzbuch zurückzuführen sind, dass sie sozusagen dem Wohnungsbau im Wege stehen.

00:08:26: Etwa weil die Vorgaben eines Bebauungsplans eine Zulassung des Vorhabens nicht ermöglichen.

00:08:32: Oder weil der unbeplante Innenbereich nach § thirty-Vier baugesetz Buch verlangt, dass ein Vorhaben sich einfügen muss Fügt sich ein Vorhaben dann aber nicht ein und kann deshalb nicht genehmigt werden.

00:08:45: Also auf gut Deutsch, der Bauturbo will Abweichungen vom Baugesetzbuch und den Vorschriften ermöglichen die aufgrund des Baugesetzbuchs erlassen worden sind.

00:08:57: Du hast eben schon paar zentrale Normen genannt.

00:08:59: ich steige ein bisschen früher einen in der Chronologie Paragraf neun Absatz eins der sogenannte Festsetzungskatalog.

00:09:06: also

00:09:06: für noch mal für mein Verständnis ist es richtig in diesem Festsetzung Katalog Sind, wenn ich das recht erinnere die Regelungen getroffen, die in einer Bauleitplanung festgesetzt werden können?

00:09:17: Genau.

00:09:17: Also für die verbindlichen Bauleitpläne also die Bebauungsplänen legt Paragraf neun Bauge-Setzbuch einen Katalog fest indem sich die Festsetzungen also die Regelungsmöglichkeiten für Städte und Gemeinden befinden.

00:09:33: Die Gemeinden haben so betont ist die Rechtsprechung im Rahmen von Bebauungpläinen kein Festsetzungs-Erfindungsrecht.

00:09:42: Die können also nur das regeln, was § neun in seinem Katalog vorsieht.

00:09:47: und da hat man an einer entscheidenden Stelle jetzt insoweit geändert neu gefasst als in einem Bebauungsplan Jetzt auch Abweichungen von der technischen Anleitung Lärm TA Lärmen, also Lärmschutzvorschriften vorgesehen werden können dass deshalb weil diese Lärmmenschutz Vorgaben oft Wohnbauvorhaben im Wege standen, zu Lärmschutzkonflikten führten die sich aufgrund der bisherigen gesetzlichen Regelungen nicht sozusagen bewältigen ließen.

00:10:19: Dieser Paragraf neun Absatz eins Nummer drei und zwanzig Buchstabe klein A und dort doppel a Der erlaubt jetzt in begründeten Fällen von der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm also besagter Therlam abweichen zu dürfen.

00:10:37: Dominic das wird an der Stelle, glaube ich für unserem Podcast sehr kleinteilig.

00:10:41: Wenn wir da jetzt versuchen uns sozusagen diese Konfliktbewältigung zwischen Lärmschutz und Wohnbebauung genauer anzusehen... Für uns soll erst mal reichen!

00:10:52: Der Gesetzgeber hat konstatiert dass oft Lärmschutzvorschriften Wohnbebauchungen entgegenstehen können also etwa dann wenn zum Beispiel Wohnbebauung auf Gewerbe trifft.

00:11:02: nur als ein Beispiel.

00:11:03: Also er hatte hier die Möglichkeit der Abweichung eröffnet.

00:11:07: Eine Nachfrage hätte ich aber tatsächlich doch.

00:11:09: Ich habe mich in früherer Zeit immer mal mit dem Stichwort der heranrückenden Wohnbebauung beschäftigt, also die Situationen, die entsteht das potenzielle Spannungen entstehen wenn auf der einen Seite Gewerbeflächen im Bestand da sind und genutzt werden und jetzt dazwischen drin wie Flächen frei waren und jetzt Wohnbebauung näher anrückt ist.

00:11:28: Ist das etwas was man damit lösen kann?

00:11:29: oder bin ich da auf einem völlig falschen Dampfer?

00:11:32: Nein, das wird denkbar.

00:11:32: Dass man das an der Stelle mit entsprechenden Festsetzungen löst muss man noch mal genau hingucken.

00:11:38: diese Festsetzung wird ja jetzt ermöglicht.

00:11:41: für einen Bebauungsplan also im Bebauung Plan können diese Abweichungsmöglichkeiten vorgesehen werden.

00:11:47: wie sich das nun verhält zu einer außerhalb des Plangebiets belegenen bestehenden Gewerbe Nutzung wird man im Einzelfall sehen müssen.

00:11:55: weil die Bauungspläne wie wir leider wissen oft der gerichtlichen Nachprüfung nicht standhalten hat der Gesetzgeber im Übrigen in Paragraph-Zwandersechzehn kleinen A, BauGB sozusagen hinten dort wo im Baugesetzbuch die Planerhaltungsvorschriften stehen.

00:12:11: Hat er eine Regelung eingefügt, wonach bei möglicher Unwirksamkeit des angefochtenen Bebauungsplans dann die dafür zuständigen Stellen im Einzelnen gucken sollen wie man jetzt faktisch allein mit den Lärmschutzkonflikten umgeht.

00:12:27: Okay,

00:12:27: das ist jetzt alles sehr technisch kann ich mir noch nicht vorstellen dass das jetzt sozusagen der große Wurf ist dafür dass wir Wohnungen entstehen.

00:12:33: aber hat denn der Gesetzgeber auch jetzt in den Paragrafen ein dreißig und ähnliche etwas geringe?

00:12:40: wo du jetzt sagst Das ist wirklich ein Quantensprung, da geht es jetzt leichter und einfacher.

00:12:45: Und das macht es auch unseren Kommunen die wir erkennen tatsächlich einfacher sozusagen bauen zuzulassen.

00:12:51: oder ist das so sagen ein Turbo der den Namen nicht verträgt?

00:12:55: Nein nein!

00:12:55: Das kann schon durchaus ein Turbo werden.

00:12:57: aber Dominik du sprichst schon eine Fragestellung an die wir vielleicht mal ans Ende unserer heutigen Folge stellen... Der Bauturbo muss zünden.

00:13:08: Und damit er zünden kann, muss irgendjemand das Feuerzeug an die Lunte halten um mal sozusagen in der Bildsprache zu bleiben und... Ist ein schönes Bild!

00:13:16: Ich werde dich später wieder fragen.

00:13:18: Sprich mich darauf an wer das Feuerzeuge nach Hand hält.

00:13:20: als Aber die Möglichkeiten, die der Gesetzgeber hier eingeräumt hat.

00:13:25: Die sind tatsächlich erheblich.

00:13:27: Manche sprechen gar davon, dass es hier wirklich zu einem Paradigmenwechsel kommt.

00:13:32: bislang folgt ja alles dem geordneten Städtebau planerischen von Bauleitplanung gesteuerten Bau in den Städten und Gemeinden Und jetzt haben wir irgendwie sozusagen Möglichkeiten von diesem geordneten, der geordneten Planung abweichen zu können.

00:13:50: Aber lass uns darauf später zurückkommen.

00:13:52: kurz noch mal zur Vorstellung der maßgeblichen Vorschriften.

00:13:55: Paragraph einundreißig Absatz drei Baugesetzbuch das die Vorschrift jetzt schon Befreiungen von Bebauungsplänen ermöglicht Die ist zugunsten des Wohnungsbaus jetzt noch einmal erweitert worden versetzt also die Bau genehmigungsbehörden Wohlgemerkt immer in Zustimmung mit den zuständigen Gemeinden, in die Lage weitreichende Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten von Wohnbaufforhaben zu ermöglichen.

00:14:29: Dasselbe – in Anführungsstrichen faktisch praktisch dasselbe wird ermöglicht im unbeplanten Innenbereich über Paragraf vier und dreißig Absatz drei kleiner Buchstabe-Bee-Baugesetzbuch.

00:14:42: Juristisch ist es vielleicht nicht dasselbe wie die Befreiung von den Festsetzungen eines Bauungsplans, aber sei es drum.

00:14:49: Dort jedenfalls wird ermöglicht das man Ausnahmen von der eigentlich geltenden Vorgabe vorsieht, dass ein Bauvorhaben sich immer in die nähere Umgebung einfügen muss.

00:15:02: Hier können wir plötzlich Bauvorhaben zulassen, Zwei also in Verbindung von faktischen Baugebieten nach Nutzungsbau, Nutzungshordnung.

00:15:15: Dass dort jetzt vom Erfordernis des Einfügens abgewichen wird?

00:15:19: Das ist ebenfalls eine weitreichende Möglichkeit Bauvorhaben zuzulassen.

00:15:25: Ich frage

00:15:25: jetzt da auch mal um das Ganze sozusagen für mich mal ein bisschen praktischer zu machen die die Vorschrift des Einführings kenne ich als solche Vorschriften wo nachher eben schauen müssen dass man so sagen gewisse geordnete städtebauliche Entwicklung haben will.

00:15:39: ganz praktisch Wenn wir in Berlin überall die klassische Fünfgeschosse Höhe haben, dann war es in der Vergangenheit schwer irgendwo ein Hochhaus hinzustellen.

00:15:47: Es sei denn, man konnte sagen dieses Hochhaus ist wiederum ein Solitär was sozusagen aus dem prägenden Rahmen herausbricht und so eine eigene Prägung erzeugen soll.

00:15:56: Heißt das aber jetzt dass ich mich jetzt darauf einstellen muss, dass in Berlin flächendeckend hochhäusern gebaut werden?

00:16:01: In den Gebieten wo bislang nur fünf Geschosser standen also der klassische Berliner Altbau geht das damit und geht es damit einfach so weil bislangen konnte ich mich darauf verlassen Der verhindert das und in den entsprechenden Bauungsplan.

00:16:15: Na ja, dazu müsste sich erstmal eine Mehrheit sozusagen bei den zuständigen Gremien finden.

00:16:20: Und das weiß man jetzt.

00:16:21: aber ich muss mich darauf einstellen dass wenn ein Investor das will und die Baubehörde sagt Ja, das ist der Punkt wir haben Wohnungsnode weisen davon ab Das dann so sagen neben meinen Jetzt mal fiktiv gesprochen Ich wohne in so einem Fünfgeschosser Dann einfach hoch ausgebaut wird.

00:16:35: kann das jetzt passieren?

00:16:36: Nein, also in der Dimension wie du es hier jetzt schilderst kann das nicht passieren.

00:16:41: Aus mehreren Gründen.

00:16:43: zum einen hast du selber gesagt Zustimmungserfordernisse in den entsprechenden Gremien.

00:16:48: Nichts im Bauturbo erfolgt ohne Zustimmung der Gemeinde.

00:16:52: ganz wichtig unzentral und ja schon von Verfassungswegen über Artikel achtundzwanzigabsatz zwei des Grundgesetzes vorgegeben passiert nichts gegen die Planungsvorstellungen einer Kommune.

00:17:07: Und wir gehen später noch darauf ein, dass die Planungsverstellung der Kommune sich dann natürlich auch sozusagen konkretisieren und zum Ausdruck kommen in den Entscheidungen der dafür zuständigen Gremien also Gemeinderat oder dort wo entsprechende Aufgabenverteilung besteht auch beim Hauptausschuss.

00:17:24: Also so lange da sozusagen einen Bauvorhaben nicht mit den städtebaulichen Vorstellungen eine Gemeinde übereinstimmt solange passiert hier Nichts, also Schutz der kommunalen Planungshoheit ist schon von Verfassungswegen ein zentraler Bestandteil des Bauturbus.

00:17:40: Darüber hinaus ist es so dass die Formulierung im Gesetz immer davon sprechen das diese Abweichungen oder auch Befreiung von den baugesetzlichen Vorgaben im Einzelfall oder mehreren vergleichbaren Fällen und das heißt ich brauche sozusagen natürlich schon eine Frage ob ob die Abweichung oder Befreiung, die begehrt wird für eine Vielzahl an Fällen, die ähnlich gelagert sind sich sozusagen wiederholend stellt.

00:18:12: Dass damit jetzt das zwanzig dreißig fünfzigstöckige Hochhaus plötzlich neben der Einfamilienhaussiedlung kommt ist auch unter Anwendung des Bauturbus nicht zu befürchten.

00:18:25: Okay, aber du hast einen interessanten Punkt angesprochen, den mir so gar nicht bewusst war beim ersten Lesen.

00:18:30: Diese Vorschrift wird ja sozusagen erst mal primär angewandt von der Genehmigungsbehörde.

00:18:36: D.h.,

00:18:36: wenn ich der Bauherr bin eines solchen Hauses was bislang möglicherweise sich nicht eingefügt hat, nicht genehmigungsfähig war.

00:18:43: Kann ich jetzt unter der Geltung des Bauteugos erneut probieren?

00:18:46: Stellt einen Bauantrag dann entscheidet die zuständige Bauaufsichtsbehörde.

00:18:50: das ist wenn die Kommunen nicht so groß sind dass sie diese Aufgaben übertragen bekommen haben regelmäßig ein Landkreis.

00:18:57: Das heißt ich bin bei der Behörde des Landkreises und dann ist es aber so dass der Landkreise das doch auch nicht alleine entscheiden kann sondern die Zustimmung der Gemeinde braucht.

00:19:07: wo ist denn da der Mehrwert?

00:19:10: Denn die Zustimmung der Gemeinde habe ich ja auch, wenn ich ein B-Plan hab.

00:19:15: Geht das?

00:19:15: Was was dann der thirty vier Absatz drei b regelt, dann tatsächlich schneller als wenn ich einen B Plan aufstelle?

00:19:22: also ist diese Zustimmung etwas, was jetzt vom Verfahren her einfacher ist als die Aufstellung eines Bebauungsplanes.

00:19:28: oder

00:19:28: wo sehe ich?

00:19:29: Wo habe Ich den zeitlichen Vorteil?

00:19:30: Die Zustimmung Der Gemeinde kann etwa unter dem neu eingefügten Paragrafen Baugesetzbuch, der große Bauturbo die Richtige bei Sucker kann dieses Zustimmungsverfahren tatsächlich ein langwieriges Bauleitplan Verfahren ersetzen.

00:19:48: Okay?

00:19:49: Ja das ist in der Tat so.

00:19:51: und wenn du jetzt wieder zurückgehend auf den Paragrafen einlässt ihr Absatz drei also die Befreiungsmöglichkeit von Festsitzung eines B-Plans.

00:19:57: Wenn du darauf jetzt wieder zurückgehst dann hast Du ja einen Bebauungsplan der von der Gemeinde dort dem Gemeinderat beschlossen worden ist.

00:20:08: Das heißt, die Bauaufsichtsbehörde ist ja hier nur satzungsanwendende Behörde.

00:20:15: Die prüft ja nur die Festsetzung beziehungsweise die Beeinstimmung des Bauverhabens mit den Festsetzungen des Bebausplatzes und wenn die zu dem Ergebnis käme das Vorhaben stimmt nicht mit den Festsetzungen des Bewahrungsplans überein dann würde sie normalerweise keine Baugenehmigung erteilen.

00:20:31: Und jetzt kann Schon aus verfassungsrechtlichen Gründen die Bauaufsichtsbürde, die beim Landkreis angesiedelt ist.

00:20:38: Doch nicht mir nichts dir nichts von den Vorgaben des Bebauungsplans, denen der Gemeinderat seinerzeit mit demokratischer Legitimation – wer haben ja in der ersten Folge darüber gesprochen wie wichtig das ist – beschlossen hat kann die ja nicht einfach so

00:20:51: abweichen.".

00:20:52: Das heißt an der Stelle, und das ist beim Bauturbo zentraler Kernbestandteil.

00:20:57: Deswegen sind auch die Kritiken, die hier geäußert werden in so weit unberechtigt... Die Gemeinde bleibt im Zentrum!

00:21:06: Sie bleibt Trägerin der Planungshoheit.

00:21:08: gegen die städtebaulichen Vorstellung einer Gemeinde passiert nichts.

00:21:13: Das bedeutet, die Gemeinden haben theoretisch sogar eine Blockade, eine Veto-Möglichkeit.

00:21:19: Nimmst du so ein bisschen vielleicht auch schon den Ausblick oder die Bewertung dieses Bauturbus vorweg, der Bauturbo zündet sich eben nicht selbst.

00:21:28: Wenn die Gemeinden nichts tun und sagen wir wollen das Instrument nicht zur Anwendung bringen dann wird seine Wirkung ebenso verpuffen wie die Wirkung des Bauland Mobilisierungsgesetzes.

00:21:38: Das Zustimmungsverfahren ist also zentraler Bestandteil des Bauturpos

00:21:47: Zustimmungsverfahren.

00:21:48: Also ich kenne jetzt aus dem BauGB den Bebauungsplan, der wird durch Satzung beschlossen und das ist etwas was regelmäßig eine Aufgabe ist die dem Rate oder Gemeindevertretung je nachdem wie es in Ländern heißt zugewiesen ist.

00:22:00: auf der anderen Seite kenne ich als Instrumentarium das gemeintliche Einvernehmen was regelmässig eben immer dann greift wenn wir im Gebienskulissen sind wo es keinen Bebau uns plan gibt.

00:22:10: Was ist denn jetzt dieses Zustimmungs verfahren?

00:22:13: Ich stelle es mir jetzt irgendwo als etwas zwischen Einvernehmen und Bebauungsplan vor.

00:22:18: Oder wie ist das ausgestalten, was verspricht man sich davon?

00:22:22: Wie ist das gedacht?

00:22:23: Gibt's da formale Vorgaben?

00:22:26: Ja also es gibt natürlich zentrale und formale vorgaben aber zunächst einmal.

00:22:32: Also dass gemeintliche Einvernehmung die Möglichkeit der Gemeinde einen Bauantrag dahingehend zu prüfen ob er einerseits mit den derzeitigen planungsrechtlichen Vorgaben übereinstimmt und andererseits aber auch zu entscheiden, ob die städtebauliche Entwicklung wie sie durch einen Vorhaben ausgelöst wird noch mit den eigenen Vorstellungen überein stimmt.

00:23:02: Deshalb kann eine Gemeinde ja etwa auch Veränderungssperren erlassen ins Verfahren hauen, ins Verfaren einlegen.

00:23:16: Bei Bauanträgen also so dafür sorgen dass sie nicht quasi von den Bauantregen die nach aktuellem Planungsrecht genehmigungsfähig werden überrollt wird sondern Sie kann mit der Veränderungssperre sagen halt stopp.

00:23:30: hier entwickelt sich etwas in eine städtebauliche Richtung, die so mit unseren Planungsvorstellungen nicht oder nicht mehr übereinstimmt.

00:23:38: Wir beabsichtigen die Aufstellung, Änderung eines Bebauungsplans um die städtepauliche Entwicklung und Ordnung dort in Bahnen zu lenken wie sie den gemeintlichen Vorstellungen entsprechen.

00:23:53: Das gemeintliche Einvernehmen nach Paragraph thirty-six BauGB ist nach überwiegende Auffassung kein Geschäft laufender Verwaltung, sondern schon allein wegen dieser Nähe zur Bauleitpladung.

00:24:06: Weil immer auch die Erwägungen mitgedacht werden muss möglicherweise Planungsvorschriften zu ändern im Grundsatz eine Angelegenheit über die der Stadtrat oder Gemeinderat entscheiden muss.

00:24:19: Man kann erwägen, ob untergeordnete Bauvorhaben die keine großen bodenrechtlichen Spannungen auslösen.

00:24:27: Die regelmäßig vorkommen und oft vorkommen, die sozusagen keine grundsätzliche Bedeutung haben.

00:24:32: Die möglicherweise auch weitergehend in der Hauptsatzung der Gemeinde definiert werden, ob sie als geschäft laufender Verwaltung behandelt werden.

00:24:41: Aber im Grundsatz ist das gemeintlicher Einvernehmen kein geschäftlaufender verwaltung.

00:24:45: Genauso verhält es sich auch mit der Zustimmung nach § thirty-six, kleinen A-Baugesetzbuch.

00:24:52: Es gibt entscheidende Unterschiede auf die will ich eingehen aber auch hier ums kommunalrechtlicher Mal einzuordnen keine Angelegenheit laufender Verwaltung weil unter Umständen von fest gesetzten Bebauungspläne abgewichen werden soll oder weil möglicherweise weitergehende Planungsnotwendigkeiten berührt sind.

00:25:12: Ist es im Grundsatz eine Angelegenheit, die einen Stadtrat oder Gemeinderat gehört?

00:25:17: Auch hier das ist ganz interessant.

00:25:19: Haben einige Kommunen damit begonnen sozusagen Übertragungsbeschlüsse oder Grundsatsbeschlüße zu fassen und sich überlegen naja wenn wir jetzt über jedes Zustimmungsgesuch Nachbargraf-Sächsen als ich klein A-Baugesetz entscheiden müssen im Stadtrat dann hat der Stadtrat aber ganz schön viel zu tun.

00:25:40: Und ganz wichtig, weil der Paragraph thirty-six klein A den Wohnungsbau ja mit beschleunigen will hat er Gesetzgeber da eine Frist vorgesehen.

00:25:48: Innerhalb derer die Zustimmung versagt werden muss oder andernfalls als erteilt gilt.

00:25:55: Wie lange ist die Frist?

00:25:56: Die

00:25:56: beträgt drei Monate unter Umständen vier Monate, wenn was möglich ist die Gemeinde sich entscheidet eine Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen.

00:26:05: Wenn man jetzt die drei Monatsfrist sich ansieht und man bedenkt es in kleineren Gemeinden der Stadt oder Gemeinderat möglicherweise nur alle drei Monate tagt dann wird das ganz schön eng plus Verwaltungsaufwand und Handling sprechen dafür im Grundsatzbeschlüssen Bauvorhaben zu definieren städtebauliche Vorgaben der Verwaltung an die Hand zu geben und zu sagen in diesen Fällen dürft ihr selber entscheiden.

00:26:32: Das heißt aber doch, der Turbo funktioniert nur dann wenn andere auch mitmachen?

00:26:39: Also wenn diese Entscheidung

00:26:41: von der Gemeinde nicht getroffen wird...

00:26:43: Dann passiert gar nichts!

00:26:44: Und das ist natürlich nicht nur verfassungsrechtlich richtig so weil es um den Schutz kommunaler Planungsarbeit geht.

00:26:51: Es ist auch so dass muss man sich noch mal vor Augen führen In Deutschland nur die Gemeinden Bebauungspläne aufstellen können.

00:27:02: Also das heißt, wann immer es um eine große Industrieansiedlung geht.

00:27:06: Die beispielsweise einen Bebauungsplan braucht.

00:27:10: Wir können hier von der Tesla-Fabrik in Grünheide sprechen Einen vom Land Brandenburg stark befürwortetes Vorhaben seinerzeit.

00:27:18: wir können von der ich nenne dass jetzt mal etwas flapsig Batteriezellfabrik des Robert Habeck in Schleswig-Holstein sprechen.

00:27:25: Ich glaube der Gemeinderat der sonst der dort über den Bebausplan entscheiden musste Der bestand gleich aus fünf Leuten oder?

00:27:32: Also was will ich damit sagen?

00:27:34: Kein Bundeskanzler, kein Ministerpräsident kann in Deutschland keine Aufsichtsbehörde.

00:27:40: Kann in Deutschland die Städte und Gemeinden ersetzen oder zur Planung zwingen sondern die Planungshoheit also das was tatsächlich vor Ort passiert liegt bei den Gemeinden.

00:27:50: nur die können Bebauspläne aufstellen.

00:27:52: Jetzt

00:27:52: würde ich einfach mal sozusagen aus unserem Blickwinkel wie gesagt wir nennen uns ja Keimzelle der Demokratie mal die Frage aufwerfen Ich höre jetzt bei dir raus, das ist gut.

00:28:01: Das ist kommunales Selbstverwaltungsrecht und was die Gemeinde macht.

00:28:04: Aber haben wir damit nicht losgelöst von dem, was auf baurechtlicher Ebene mit dem Bauturbo zu regeln ist eigentlich schon eine Baubremse durch Ausgestaltung unserer Verfassungsräume per See angelegt?

00:28:20: Weil man sozusagen nicht einfach politisch von oben nach unten sagen kann, hier wird jetzt gebaut.

00:28:26: Sondern weil man es immer der Kommune überlässt?

00:28:28: Ist das eine Bremse?

00:28:29: oder ist das eine Bremse, von der wir sagen, die nehmen wir verfassungsrechtlich mehr als bewusst in Kauf?

00:28:35: Weil wir sozusagen diese Entscheidung und darüber sprachen wir ja... werden wir auch mal noch brechen welche Entscheidungen eigentlich noch bei den Kommunen liegen.

00:28:43: Wenigstens diese Entscheidung ist eine, die da liegt und die Gemeinde soll selbst entscheiden was bei ihr gebaut wird und was nicht.

00:28:49: Genau, das ist ja deinen Ausgangspunkt auch in unserer ersten Folge gewesen als du noch mal erläutert hast.

00:28:55: Warum heißt es Keimzellen der Demokratie?

00:28:58: Warum ist diese ... wie sagt man eigentlich, diese hübsche Wortgruppe die ja nicht nur eine Worthülse sein soll.

00:29:05: Warum ist in den Fünfzigerjahren aufgegriffen worden?

00:29:10: Weil man nach der deutschen

00:29:12: Verrangung... Schön, dass du das jetzt mitgenommen hast.

00:29:14: Ich habe was gelernt bei dir!

00:29:16: Ich kann jetzt versuchen nochmal Rastede Beschluss zu sagen.

00:29:20: Dort, wie du mir nachgewiesen hast, ja nicht zum ersten Mal sprach das Bundesverfassungsgericht von den Gemeinden als Keimzählen der Demokratie Und man versuchte damals in den fünftiger Jahren natürlich nach der sehr, sehr unglücklichen Katastrophalen.

00:29:34: ersten Hälfte des zwanzigsten Jahrhunderts, die deutsche Demokratie wieder von unten her aufzubauen.

00:29:39: Und der Föderalismus ist natürlich ganz klar auf Gewaltenteilung angelegt.

00:29:43: Gewaltenteilung nicht nur wie wir sie kennen in den Horizontalen wo man sozusagen sagt es gibt eine rechtsprechende gesetzgebende und eine vollziehende Gewalt sondern eben auch sozusagen vertikal.

00:29:56: es gibt sozusagen ne Bundesebene Landesebene und wenn du so willst gibt das auch eine dritte nämlich die kommunale Ebene wegen des Recht die Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze aber in eigener Verantwortung zu regeln.

00:30:10: Und deshalb kann ein Bundeskanzler den Wohnungsbau nicht von oben verordnen, er kann nur bundesrechtlich das Instrumentarium erweitern was die Kommunen nutzen können.

00:30:21: Aber dass sie es nutzen und ob Sie es nutzen ist eine Entscheidung die Sie vor Ort treffen.

00:30:26: Vielleicht einmal zurück ganz kurz damit was einfach juristisch abgebunden haben.

00:30:30: dieser... Paragraf-A-Bau-Gesetzbuch, das Zustimmungserfordernis hat einen großen Unterschied zum gemeintlichen Einvernehmen.

00:30:38: Das gemeintliche Einvernehmung darf nur aus planungsrechtlichen Gründen, also dem im Gesetzbuch näher definierten Gründen versagt werden.

00:30:47: Versagt die Kommune das zu Unrecht?

00:30:50: Obwohl sie ihr Einvernehmer eigentlich hätte erteilen müssen, dann kann die Kommunalaufsicht respektive, die Bauaufsucht bei den Landkreisen der Regel angesiedelt versagte gemeintliche Einvernehmen ersetzen.

00:31:03: Das ist immer der Fall, den wir haben, dass die Kommune das Bordelle im eigenen Gewerbegebiet nicht haben möchte.

00:31:09: Aber Bordälle im Gewerbengewirt grundsätzlich gehen und man dann das gemeindliche Einvernehmen nicht aus blamungsrechtlichen Gründen verweigern kann.

00:31:15: Sondern

00:31:15: aus politischen Gründen oder?

00:31:17: Weil man sagt

00:31:17: bei uns sollen keine Bordele sein in unserer Zeit.

00:31:19: Genau!

00:31:20: Und Dommelik, wie wir selber als Anwälter auch schon ein Gemeinderatssitzungen gesessen, wo die Verwaltung uns gebeten hatte nochmal zu erläutern warum das Einvernehmens zu erteilen war und gleichwohl ich erinnere mich an eine Zementfabrik oder Zementumfillanlage, also irgendwas was groß war und laut und staubte.

00:31:41: Es war planungsrechtlich zulässig das Einvernehmen war zu erteilen aber bestimmte Fraktionen im Gemeinderat wollten es per se nicht.

00:31:50: Okay, aber beim... Das ist das ein Vernehmen?

00:31:53: Genau!

00:31:53: Und die Zustimmung kann nicht ersetzt werden.

00:32:00: Zustimmung, wenn die versagt worden ist und sie kann eben auch aus anderen als planungsrechtlichen Gründen versagt werden.

00:32:08: Dann ist die Zustimmung versagt und dann endet der Bauturbo an der Stelle auch.

00:32:13: Und was jetzt?

00:32:15: Ja also... Natürlich, wenn ich jetzt sage sie kann auch aus anderen Gründen als planungsrechtlichen Gründen versagt werden.

00:32:22: Dann will ich damit gleich betonen natürlich ist hier nicht der Willkür Tür und Tor geöffnet.

00:32:27: die gemeinde ist weiterhin an rechtsstaatliche Grundsätze gebunden.

00:32:30: Sie ist weiterhin daran gebunden unter anderem an den Gleichpannungsgrundsatz.

00:32:34: das heißt wenn sich eine gewisse eine wisse Selbstbildung der Kommunalverwaltung hier ergeben hat, dann ist sie gehalten die Zustimmung in gleichgelagerten Fällen ebenfalls zu erteilen.

00:32:46: Also solche Vorgaben wie gesagt natürlich kann sich die Kommune an dieser Stelle nicht aus dem Lösen was rechtsstaatlich zulässig ist.

00:32:53: aber der Grundsatz lautet wenn die Zustimmung verweigert worden ist dann ist es verweigert worden und da kann die Baugenehmigungspürte sich darüber nicht hinweg setzen.

00:33:02: dann endet dort der Bauturm.

00:33:04: Okay, das habe ich jetzt alles so weit verstanden und hab auch sozusagen gut nachvollziehen können was es dafür unterschiedlich gibt.

00:33:10: Und was sich der Gesetzgeber gedacht hat um verfassungsrechtliche Vorgaben einhalten zu können.

00:33:15: Und trotzdem sozusagen dem Ziel den Wohnungsbestand in den Kommunen sprechen wir ja auch tendenziell insbesondere von den großstädtischen Lagen irgendwie signifikant zu erhöhen zu können und das einfacher zu machen.

00:33:26: Jetzt interessiert mich deine Bewertung!

00:33:28: Ist denn dieser Bauturbo?

00:33:30: Du hast das vorher schon angedeutet.

00:33:31: Der zündet sich nicht von selbst, sondern er braucht einen Zünder.

00:33:35: Jetzt habe ich sozusagen mitgenommen die Kommune können ihn relativ unproblematisch abwürgen.

00:33:42: Ja also selbst wenn so sagen der Investor gemeinsam mit der Bauaufsichtbehörde zündelt und sagt jetzt machen wir das hier wollen diese Vorschriften so anbringen dann kann die Kommunen sagen nö machen wir nicht Zustimmung wird nicht erteilt.

00:33:54: richtig ist meine ganz wichtig an der Stelle ganz wichtig.

00:33:57: Der Vorhabenträger beispielsweise, also der Bauantragsteller kann auch nicht auf die Zustimmung... klagen.

00:34:05: Also man kann keine Klage auf Verteilung der Zustimmung erheben, weil die Zustimmung im Verhältnis zur Bauaufsichtsbehörde ein reines Verwaltungsinternum bleibt und ohne Außenwirkungen ist.

00:34:15: Man kann allenfalls wenn dann die Baugenehmigung versagt worden ist nachprüfen lassen ob sozusagen die Zustimmung ich hatte es eben schon gesagt aus städtebordlichen Gründen und willkürfrei und so weiter versagt wurden ist.

00:34:29: also da kann man natürlich sowie alles im Rechtsstaatssicht zum Glück gerichtlich überprüfen lässt, kann man es natürlich mal überprüpen lassen.

00:34:37: Aber viel Erfolgsaussichten räume ich dem Ganzen nicht ein weil die Kommune wie gesagt frei ist und Trägerin auch in so weit weiterhin der Planungshoheit.

00:34:47: insofern ist da nicht zu erwarten dass Klagen auf Erteilung der Zustimmung in irgendeiner Art und Weise Aussicht verfolgt haben.

00:34:55: Also Turbo oder Turburchind?

00:34:58: Tja, kann Turbo sein.

00:35:00: Turbochen?

00:35:01: Also wenn Turbo dann Turbo.

00:35:03: Aber okay, Turbo!

00:35:05: Das ist eine Frage ob die Kommunen es mitmachen.

00:35:09: und wir können an der Stelle ich sage mal ganz platz es obliegt natürlich jeder Gemeinde selber zu bewerten.

00:35:16: aber Wir können nur sagen Haben sie keine Angst den Bauturbo anzuwenden Wenn es in ihrer Kommune einen erhöhten und nicht befriedigten Wohnraumbedarf gibt.

00:35:29: Dann haben Sie hier ein, im Grunde einfach zu handhabendes Instrument an die Hand bekommen das sie einsetzen sollten oder zumindest Ergebnisoffen prüfen sollten ob sie es einsetzen wollen.

00:35:47: Anfechtungsmöglichkeiten, insbesondere jetzt etwa auch für Nachbarn.

00:35:51: Die also möglicherweise durch die bewilligten Abweichungen sich gestört fühlen.

00:35:56: Die Anfechterungswahrscheinlichkeit durch Nachbaren würde ich als gering bewerten denn der Gesetzgeber hat zwar in den entsprechenden Vorschriften immer reingeschrieben dass die Zustimmung Unterwürdigung nachbarlicher Belange erteilt werden soll.

00:36:12: das heißt also man muss natürlich die Nachbarbelange in den Blick nehmen Aber wenn man sie in den Blick genommen hat, dann kommt der Nachbarn eben keine Veto-Position zu.

00:36:22: Dann kann man damit rechtssicher umgehen!

00:36:26: Und was dann der Nutzen des Ganzen auf das ganze Land bezogen sein wird, werden wir sehen.

00:36:32: Der Gesetzgeber hat auch hier wieder Evaluierungsvorschriften eingebaut und hat das ganze Instrumentarium zunächst nur befristet den Kommunen an die Hand gestellt.

00:36:42: Müssen wir mal gucken ob und in wie weit zugegebener Zeit noch eine Verlängerung kommt.

00:36:46: aber für den Moment ist das Instrumentarium da muss angewendet werden.

00:36:52: Und wenn es angewendelt wird, dann haben wir keinen Turbuchen sondern dann haben da tatsächlich ein Turbo.

00:36:58: Okay das heißt ich nehme für mich mit beim Bauturbo kommt darauf an ob man ihn anwenden will und es dann auch gemeinsam tut.

00:37:07: Bauturbo heißt auch wieder nur gemeinsam zwischen Vorhabenträger, Baugenehmigungsbehörde und Gemeinde?

00:37:12: Das ist ein ganz wichtiger Punkt!

00:37:13: Wenn ich das einmal sagen darf die Gemeinde kann Nach den gesetzlichen Vorschriften ausdrücklich ihre Zustimmung davon abhängig machen, dass der Bauantragssteller bestimmte Verpflichtungen eingeht und einhält.

00:37:31: Also auf gut Deutsch!

00:37:33: Man kann – man sollte sogar Gerade bei größeren Bauvorhaben, städtebauliche Verträge mit dem Vorabenträger abschließen.

00:37:42: In denen man vereinbart dass die Gemeinde ihre Zustimmung erteilt.

00:37:45: wenn der Vorabendräger und dann Dominik.

00:37:48: das wird sicherlich auch noch mal eine Folge die wir hier machen werden und dann bewegen wir uns im Spielfeld städtepaulicher Verträge und haben dort alle Regelungs- und vertraglichen Vereinbarungsmöglichkeiten die wir jetzt schon kennen.

00:37:59: also ich würde sagen es kann sogar tatsächlich durch den Bautorbo zu einer Renaissance das steht im baulichen Vertrag, es kommen.

00:38:06: Das ist ausdrücklich so vorgesehen vom Bundesgesetzgeber dass man mit dem Vorteilbeträger sozusagen Vereinbarungen über diese Zustimmung abschließen soll.

00:38:16: Okay, jetzt hast du tatsächlich mit deinen letzten Worten mich doch noch mal gekriegt und ich habe das Gefühl dass der Bautobo tatsächlich eine spannende Sache sein kann.

00:38:23: Aber ich glaube in der Tat ist es das Thema städtebauliche Verträge nicht nur im Zusammenhang mit dem Bautopos sondern insgesamt im Zusammenhangen mit den Ausgestaltungsmöglichkeiten und der Möglichkeiten sozusagen kommunale Interessen wahrzunehmen durchaus mal ein Thema einer...

00:38:37: Ein weiterer Folge wert zu sagen?

00:38:39: Genau!

00:38:39: Der nächste Folge unseres Podcasts sein kann.

00:38:41: für heute glaube ich aber haben wir ganz schön viel mitbekommen Viel, viel mehr Paragrafen als wir eigentlich in diesem Podcast erwähnen wollten.

00:38:50: Aber ich glaube das liegt letztendlich an dieser Materie des Baurechts wo wir in Deutschland muss man klar sagen einfach doch ja vieles sehr klar ausdifferenziert haben.

00:38:59: der Bauturbe versucht es ein bisschen leichter zu machen macht aber auch dass wieder sozusagen nochmal mit Neuregelungen und ergänzt ist.

00:39:06: Ich bin gespannt wie er sich sozusagen in der Praxis darstellen wird freue mich darauf dass wir das vielleicht wenn er ein bisschen länger in Kraft ist dann noch mal auswerten können Und man vielleicht auch mal ein bisschen schauen kann, was in diese Neuregelung praktisch bringt.

00:39:19: Genau und Dominik wenn du erlaubst dann beende ich diese Folge mit deinem kleinen Bormo.

00:39:23: Ich glaube es wird Erich Kestner zugeschrieben der gesagt hat Es gibt nichts Gutes außer man tut es.

00:39:29: In diesem Sinne können und dürfen die Kommunen gerne den Bauturbo ausprobieren, sollten sich sozusagen da nicht vor Zurückschrecken sondern sollten tatsächlich gucken wie sie ihren Beitrag dazu leisten können dass künftig mehr Wohnungen in Deutschland gebaut werden.

00:39:49: In diesem Sinne meine Damen und Herren hoffen wir das ihnen unsere zweite Folge Freude bereitet hat Dominik.

00:39:55: uns war es wieder eine Freude miteinander hier über Kommunalrecht und das, was Kommunen so bewegt zu sprechen.

00:40:02: Wir verabschieden uns und sagen tschö und auf Wiederhören bis zum nächsten Mal!